Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri, ortak gider ve aidat borçlarının zamanında ödenmemesidir. Özellikle büyükşehirlerde, kat maliklerinin ve kiracıların farklı ekonomik koşulları, yönetim planındaki belirsizlikler ve usul hataları bu alandaki ihtilafları artırır. Uygulamada yöneticiler ve kat malikleri için en kritik soru şudur: Aidat ödemeyen kat malikine veya kullanıcıya karşı nasıl icra takibi başlatılır, süreç nasıl güvenli şekilde yürütülür ve alacak nasıl tahsil edilir?

Bu kapsamlı rehberde, Apartman Ortak Giderlerinin ve Aidatın Ödenmemesine İlişkin İcra Takibi sürecini hukuki dayanakları, uygulama adımları, sık yapılan hatalar, itiraz ve dava süreçleri, faiz hesaplaması, zamanaşımı ve tahsilat stratejileriyle birlikte ele alıyoruz. Ayrıca yazı boyunca İzmir yerel SEO odaklı yaklaşım kapsamında, İzmir’de apartman/site yönetimlerinin en çok ihtiyaç duyduğu pratik hukuki bilgileri de bulacaksınız.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Somut dosya özelinde profesyonel destek almak, hak kaybı riskini azaltır.

Apartman Ortak Gideri ve Aidat Nedir?

Ortak gider kavramı

Ortak gider, kat maliklerinin ana taşınmazın ortak alanlarının korunması, işletilmesi, bakımı, onarımı ve yönetimi için katılmakla yükümlü olduğu harcamalardır. Örneğin:

• Asansör bakım ve arıza giderleri
• Kapıcı/personel ücretleri
• Temizlik, güvenlik ve peyzaj giderleri
• Ortak alan elektrik-su giderleri
• Isıtma sistemi, hidrofor, jeneratör bakım masrafları
• Sigorta, zorunlu denetim ve benzeri yönetim giderleri

Aidat kavramı

Uygulamada “aidat” çoğu zaman ortak gider avansı anlamında kullanılır. Yönetim, aylık veya dönemsel bütçeye göre maliklerden ödeme toplar. Bu ödemeler geciktiğinde, yönetim alacağı icra takibi ile tahsil yoluna gidebilir.

Kimler sorumludur?

Kat Mülkiyeti uygulamasında temel sorumluluk çoğu durumda kat malikine aittir. Kiracı fiilen taşınmazı kullanıyor olsa da, hukuki sorumluluk bakımından malik-kiracı ilişkisi ayrıca değerlendirilir. Uyuşmazlığın niteliğine göre hem malik hem kullanıcı yönünden farklı strateji kurulabilir.

Aidat ve Ortak Gider Borcunun Hukuki Dayanağı

Apartman aidatı ve ortak gider alacaklarının temel dayanağı, kat mülkiyeti rejimini düzenleyen mevzuat ve yönetim planıdır. Uygulamada güçlü bir takip için şu üç unsur kritik önemdedir:

1. Yasal dayanak (kat maliki yükümlülüğü)
2. Yönetim planı ve genel kurul kararları
3. Belgelendirilebilir borç dökümü

Yani yalnızca “ödemedi” demek yetmez; borcun hangi döneme ait olduğu, nasıl hesaplandığı, hangi karar ve bütçeye dayandığı dosyada açık olmalıdır.

Aidat Ödemeyen Kat Malikine Karşı İlk Adımlar

İcra takibine geçmeden önce doğru hazırlık yapmak, süreci hızlandırır ve itiraz riskini azaltır.

1) Borç tespitinin netleştirilmesi

• Hangi ay/aylara ait borç var?
• Ana borç tutarı nedir?
• İşleyen faiz nasıl hesaplandı?
• Geçmiş dönem devri var mı?

2) Yönetim karar ve kayıtlarının toparlanması

• İşletme projesi/bütçe
• Kat malikleri kurulu kararları
• Yönetici seçimine ilişkin karar
• Gelir-gider defteri ve borç çizelgesi

3) İhtarname stratejisi

Her dosyada zorunlu olmasa da, takip öncesi ihtarname gönderimi çoğu kez faydalıdır:

• Borçluya son ödeme fırsatı verir
• Kötü niyetli inkâr savunmasını zayıflatır
• Dava/itiraz aşamasında delil değeri sağlar

4) Taraf tespiti

Takip kime yöneltilecek?

• Malik(ler)
• Mirasçılar (malik vefat etmişse)
• Bazı durumlarda kullanıcıya yönelik ayrı hukuki yol

Taraf hatası, dosyanın en pahalı hatalarından biridir.

Aidat Alacağı İçin İcra Takibi Türleri

Aidat ve ortak gider alacaklarında genellikle ilamsız icra takibi tercih edilir. Ancak dosyanın niteliğine göre farklı yollar da gündeme gelebilir.

İlamsız genel haciz yolu ile takip

En sık kullanılan yöntemdir. Yönetim, alacak kalemlerini göstererek icra dairesinde takip açar. Borçluya ödeme emri gönderilir.

Süreç nasıl işler?

1. Takip talebi hazırlanır.
2. Ödeme emri borçluya tebliğ edilir.
3. Borçlu yasal sürede ödeme yapar veya itiraz eder.
4. İtiraz yoksa takip kesinleşir, haciz aşamasına geçilir.

İtirazın kaldırılması / itirazın iptali süreci

Borçlu itiraz ederse takip durur. Bu durumda alacaklı yönetim:

• Şartları varsa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması,
• Alternatif olarak genel mahkemede itirazın iptali davası açarak takibi devam ettirmeyi hedefler.

Doğrudan dava yolu

Bazı karmaşık dosyalarda (örneğin aidat hesap yöntemine ciddi itiraz, yönetim planı yorumu, geçmiş dönem uyuşmazlığı) önce alacak davası açılıp sonra ilamlı takibe geçmek de stratejik olabilir.

Ödeme Emrine İtiraz Durumunda Ne Olur?

Aidat borçlularının en çok başvurduğu yol, ödeme emrine itiraz etmektir. İtiraz sebepleri genellikle şunlardır:

• “Böyle bir borcum yok.”
• “Hesaplama yanlış.”
• “Aidat kararı usulsüz alındı.”
• “Ben malik değilim / döneme ilişkin sorumlu değilim.”
• “Faiz oranı fahiş.”

Bu noktada dosyanın başarısı, yönetimin elindeki belgelerin kalitesine bağlıdır. Karar defteri, işletme projesi, hesap ekstresi ve tebligat ispatı güçlü ise itirazın bertaraf edilmesi kolaylaşır.

Aidat ve Ortak Gider Alacaklarında Faiz Uygulaması

Faiz hesabı, takip dosyalarında en çok uyuşmazlık doğuran alanlardan biridir. Yanlış faiz oranı veya başlangıç tarihi, alacağın bir kısmının reddine neden olabilir.

Dikkat edilmesi gerekenler

• Faiz türü (yasal faiz / sözleşmesel oran)
• Faiz başlangıç tarihi
• Dönemsel aidatların ayrı ayrı temerrüt tarihi
• Bileşik hesaplamadan kaçınma (şartları yoksa)

Özellikle toplu yapılarda eski dönem borçları için “tek kalemde faiz” yaklaşımı çoğu zaman hatalıdır. Her dönemin kendi vadesi üzerinden hesap yapmak daha güvenlidir.

Zamanaşımı ve Hak Kaybı Riski

Aidat alacağı “nasıl olsa duruyor” düşüncesiyle uzun süre bekletildiğinde tahsil kabiliyeti azalır. Zamanaşımı ve ispat zayıflaması birlikte düşünüldüğünde, yönetimlerin düzenli ve periyodik takip politikası uygulaması gerekir.

• Borç birikimini yıllarca bekletmek yerine dönemsel takip açılması
• Defter ve karar kayıtlarının güncel tutulması
• Yönetici değişimlerinde dosya devrinin yazılı yapılması

Bu yaklaşım, hem tahsilatı artırır hem de yeni dönem borçlular üzerinde caydırıcı etki oluşturur.

Sık Yapılan Hatalar

1) Eksik evrakla takip başlatmak

Sadece borç listesiyle dosya açmak, itiraz halinde ciddi zafiyet yaratır.

2) Yanlış kişiye takip

Malik yerine sadece kiracıya yönelmek veya paylı mülkiyette eksik taraf göstermek dosyayı kilitleyebilir.

3) Faiz hesabını yanlış kurmak

Yanlış oran, yanlış başlangıç ve toplu-hatalı hesaplama alacak kaybına neden olur.

4) Tebligat süreçlerini takip etmemek

Tebligatın usulsüzlüğü, bütün sürecin uzamasına yol açabilir.

5) İtiraz sonrası süreleri kaçırmak

İtirazın kaldırılması / iptali için süre yönetimi hayati önemdedir.

Apartman Yönetimi İçin Pratik Tahsilat Stratejisi

Profesyonel yönetim yaklaşımıyla aidat tahsilat oranı ciddi biçimde artırılabilir.

A) Önleyici yönetim modeli

• Şeffaf bütçe ve gider raporları
• Düzenli duyuru sistemi
• Otomatik ödeme teşviki
• Erken uyarı ve dostane hatırlatma

B) Kademeli hukuki model

1. Hatırlatma
2. İhtar
3. İlamsız takip
4. İtiraz halinde dava/mahkeme süreci
5. Haciz ve tahsil

C) Belge disiplini

Her dönem için:

• Karar dayanağı
• Borçlandırma listesi
• Tahsilat durumu
• Gecikme/faiz dökümü

Bu disiplin, özellikle yüksek bağımsız bölüm sayısına sahip sitelerde yönetimi güçlendirir.

İzmir’de Aidat ve Ortak Gider Uyuşmazlıklarında Yerel Hukuki Dinamikler

İzmir apartman aidat avukatı aramalarının artmasının temel nedeni, kentte hem eski apartman stokunun hem de yeni site projelerinin yoğun olmasıdır. Karşıyaka, Bornova, Bayraklı, Konak, Buca, Gaziemir, Narlıdere, Balçova ve Çiğli gibi ilçelerde site yönetimi uyuşmazlıkları sık görülür.

İzmir özelinde öne çıkan pratik sorunlar

• Eski binalarda ortak alan yenileme giderlerinin paylaşımı
• Yüksek site aidatlarına itirazlar
• Kiracı-mal sahibi sorumluluk tartışmaları
• Yönetim değişimi sonrası eski borç kayıtlarının devri
• Toplu yapılarda bloklar arası gider dağılımı anlaşmazlıkları

Bu nedenle yerel uygulamayı bilen bir hukuk yaklaşımı önemlidir. İzmir icra avukatı ve İzmir apartman aidat davası tecrübesi, sürecin daha doğru yönetilmesine katkı sağlar.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Önemi

Aidat alacağı dosyalarında mahkemelerin en çok baktığı alanlardan biri, aidatın hangi karar/plan temelinde doğduğudur.

• Karar nisabı uygun mu?
• Toplantı çağrısı usulüne uygun mu?
• Bütçe ve aidat miktarı açık mı?
• Defter kayıtları tutarlı mı?

Usule uygun alınmış kurul kararları, takip dosyasının omurgasını oluşturur. Aksi halde borçlu taraf “karar yok” veya “karar geçersiz” savunmasıyla dosyayı uzatabilir.

Kiracı, Malik ve Yeni Malik İlişkisi

Uygulamada sık sorulan sorulardan biri de şudur: “Kiracı oturuyor ama aidatı malik mi ödeyecek?”

Temel prensip: Ortak gider borcunun asıl sorumlusu çoğu durumda malik olmakla birlikte, somut olayda kira sözleşmesi, iç ilişki, ödeme geçmişi ve takip stratejisi birlikte değerlendirilir. İzmir kira hukuku avukatı için de Avukat Özde Demir’e ulaşabilirsiniz.

Taşınmaz el değiştirdiyse

Satış sonrası dönem borçlarının kime ait olduğu, borcun doğduğu tarih aralığına göre belirlenir. Bu noktada dönemsel borçlandırma listesi ve tapu devir tarihi karşılaştırması kritik önemdedir.

Aidat Borcuna İtiraz Eden Borçlu Açısından Savunma Noktaları

Denge açısından borçlu tarafın da öne sürdüğü iddiaları doğru anlamak gerekir. Bazı itirazlar gerçekten haklı olabilir:

• Yanlış bağımsız bölüm borçlandırması
• Mükerrer tahakkuk
• Ödeme yapılmış olmasına rağmen işlenmemesi
• Karar defterinde çelişki
• Kişiye ait olmayan dönemin borçlandırılması

Bu nedenle yönetim tarafında “otomatik takip” yerine dosya ön incelemesi yapılması, gereksiz yargılama maliyetlerini azaltır.

İcra Takibinde Belge Seti Nasıl Hazırlanmalı?

Başarılı bir dosya için aşağıdaki kontrol listesini uygulayabilirsiniz:

Takip öncesi belge kontrol listesi

Bu liste, itiraz halinde dava aşamasına geçişte ciddi zaman kazandırır.

Haciz ve Tahsilat Aşaması

Takip kesinleştikten sonra hedef, alacağı fiilen tahsil etmektir. Bu aşamada:

• Borçlunun banka hesapları
• Maaş haczi imkânı
• Araç/taşınır sorguları
• Taşınmaz kaydı

gibi unsurlar değerlendirilir. Stratejik haciz planı yapılmadığında dosya “kesinleşmiş ama tahsil edilememiş” şekilde uzun süre bekleyebilir.

Toplu Yapılarda Profesyonel Hukuk Desteğinin Farkı

Özellikle yüzlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde aidat takibi, tekil dosya mantığıyla değil, portföy yönetimi yaklaşımıyla yürütülmelidir.

Neden profesyonel destek önemli?

• Standartlaştırılmış takip şablonları
• Dönemsel raporlama ve risk analizi
• İtirazlara hızlı cevap sistemi
• Tahsilat oranını artıran hukuki kurgu

Bu yaklaşım, yönetim kurulunun üzerindeki operasyon yükünü azaltır ve komşuluk ilişkilerini gereksiz gerilime sürüklemeden alacak disiplinini sağlar.

İzmir’de Apartman Aidat Takibi İçin Avukat Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

İzmir apartman aidat avukatı veya İzmir icra avukatı arayışında şu kriterler önemlidir:

1. Kat mülkiyeti ve icra hukuku dosya tecrübesi
2. Belge ve süreç yönetimi disiplini
3. İtiraz/dava aşamasında stratejik savunma
4. Şeffaf raporlama ve tahsilat takibi
5. Yerel uygulama pratiğine hâkimiyet

Avukat seçimi yalnızca takip açmak için değil, süreç boyunca olası hukuki riskleri minimize etmek için de kritiktir.

Sık Sorulan Sorular

Aidat borcu için icra takibi ne kadar sürer?

Borçlunun itiraz edip etmemesine göre değişir. İtiraz yoksa süreç daha hızlı ilerler; itiraz halinde mahkeme aşaması süreyi uzatır.

Kiracıya mı, malike mi takip yapılmalı?

Somut dosyaya göre değişmekle birlikte çoğu durumda malik sorumluluğu temel alınır. Ancak kullanıcı ilişkisi ayrıca stratejiye dahil edilebilir.

Faiz ne zaman başlar?

Her aidat döneminin vadesi ve temerrüt tarihi dikkate alınarak belirlenir. Dosya özelinde doğru hesaplama yapılmalıdır.

Eski dönem aidatları topluca istenebilir mi?

Mümkündür; ancak zamanaşımı, ispat ve faiz hesabı bakımından dikkatli bir dönemsel ayrım yapılması gerekir.

Yönetici değişirse takip dosyaları ne olur?

Dosyalar devam eder; ancak yetki belgeleri ve dosya devri usulüne uygun şekilde güncellenmelidir.

Aidat Tahsilatında Hız Değil, Doğru Kurgu Kazandırır

Apartman ortak giderlerinin ve aidatın ödenmemesine ilişkin icra takibi, yalnızca bir tahsilat işlemi değil; belge, süre ve strateji yönetimi gerektiren teknik bir hukuk sürecidir. Doğru hazırlanmamış dosyalar, borcu tahsil etmek yerine uyuşmazlığı büyütebilir. Buna karşılık iyi kurgulanmış bir takip sistemi, hem tahsilatı artırır hem de apartman/site düzeninin korunmasına katkı sağlar.

İzmir’de apartman ve site yönetimlerinin karşılaştığı bu tür uyuşmazlıklarda, yerel uygulamayı bilen ve kat mülkiyeti–icra hukuku kesişiminde tecrübeli bir hukuk desteği ile ilerlemek, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından önemli avantaj sağlar.

📞 İzmir Apartman Aidatı Özde Demir İletişim Bilgileri

Avukat Özde Demir ile iletişime geçerek Apartman Ortak Giderlerinin ve Aidatın Ödenmemesine İlişkin İcra Takibi davaları konusunda uzman desteği alabilirsiniz.

📌 Hakkınızı aramak için geç kalmayın! 🚀